Chancen für Bietinteressenten
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Chancen für Bietinteressenten
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Da das Zwangsversteigerungsrecht in erster Linie dazu dienen soll, die Gläubigerforderungen zu befriedigen, ist der Rechtspfleger auch gehalten, auf einen hohen Versteigerungserlös hinzuwirken.
Zur Vermeidung einer Verschleuderung ist grundsätzlich nur ein Mindestgebot in Höhe der Hälfte des vom Versteigerungsgericht festgesetzten Verkehrswertes zulässig. Und der Gläubiger, der bei einem Zuschlag auf ein geringeres Gebot als 7/10 des Verkehrswertes hin (teilweise) ausfiele, kann grundsätzlich das Verfahren einstellen lassen.
Das Zwangsversteigerungsverfahren
ist also nicht als Schnäppchenmarkt für Kapitalanleger
konzipiert worden. Und doch werden in den meisten Fällen die Beschlagnahmeobjekte unter dem Verkehrswert
zugeschlagen, so dass sie auch dann, wenn man die Zinsen auf das Bargebot vom Zuschlag bis zu dessen Einzahlung, die Kosten des Zuschlages, die Grunderwerbsteuer und die Kosten der Eintragung im Grundbuch hinzurechnet, einen günstigen Erwerb darstellen.
Dies gilt insbesondere dort, wo der Immobilienmarkt noch nicht so sehr von professionellen Erwerbsinteressenten, Vermittlern und Beratern beackert wird wie etwa im Bezirk des Amtsgerichtes München. Doch allgemein zeigt die zunehmende Herausbildung auf die Zwangsversteigerung spezialisierter Finanz- und Anlageberater sowie -makler, dass der Markt die Zwangsimmobilie als Möglichkeit
erkannt hat, günstig Anlageobjekte oder Eigenheime
zu erwerben.
Die Gefahr ist oft, daß Ersteher, die mit der Spezialmaterie des Zwangsversteigerungsrechtes nicht genügend vertraut sind, hinterher von nicht bedachten Folgen überrascht werden:
So kommt es vor, dass Ersteher zu dem Bargebot nicht die weiteren Kosten, Steuern und Zinsen gerechnet haben oder die Finanzierung nicht aufgeht und sie sich den übertragenen Forderungen der Gläubiger gegenübersehen, die sich statt gegen den Versteigerungsschuldner nun gegen den Ersteher richten, und zwar keineswegs auf die Verwertung der Versteigerungsimmobilie beschränkt, sondern unbeschränkt gegen das gesamte Vermögen des Erstehers durchsetzbar.
Nach Erwerb des Eigentums durch Zuschlag sind Erwerber nicht selten auch mit dem Problem
konfrontiert, daß ein Mieter nicht leicht dazu zu bewegen ist, seine Wohnung zu verlassen. Zwar weisen z.B. Banken, Makler und Rechtspfleger zu Recht auf die Möglichkeit einer Sonderkündigung des Erstehers hin, doch gibt es gerade hier Ausnahmen (Mieterschutzbestimmungen), die im Einzelfall den Ersteher zwingen können, den Mieter zu dulden (vgl. Amtsgericht München, Az.: 473 C 268/96, und Landgericht München I, Az.: 14 S 14943/96: Der Ersteher konnte die Wohnung trotz Eigenbedarfs nicht seiner Tochter zur Wohnung überlassen, sondern musste die über 80 Jahre alten und kranken Mieter dulden, wobei das Gericht den Mietvertrag an den aktuell unter Fremden üblichen Mietzins anzupassen hatte, was zur Kostenersparnis die Parteien durch Prozessvergleich selbst regelten)
Eine Zwangsimmobilie zu erwerben ist also nichts, was der Laie in der Hoffnung auf einen günstigen Erwerb eines interessanten Versteigerungsobjektes spontan allein vornehmen sollte, sondern erfordert Vorbereitung und den wirtschaftlichen Rat und die Rechtsberatung auf diesen Tätigkeitsbereich spezialisierter Fachleute.