Tätigkeitsbereiche
TÄTIGSKEITSBEREICHE
Tätigkeitsbereiche Übersicht
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Sie suchen einen Spezialisten für ein Versteigerungsverfahren? Für einen Zivilprozess, der in Versteigerungen, Immobilien, Banken und der Auseinandersetzung mehrer Eigentümer versiert ist? Für Strategien zu einer außergerichtlichen Lösung unter den Beteiligten?
Dann sind Sie hier richtig. Denn auf genau diesen engen Bereich ist unsere Kanzlei seit 1994 spezialisiert.
Dabei handelt es sich um typische Konstellationen rund um die Versteigerung von Immobilien nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), aus denen sich unsere Tätigkeitsbereiche ergeben.
In welchem Bereich finden Sie Ihre Situation wieder?
Dann sind Sie hier richtig. Denn auf genau diesen engen Bereich ist unsere Kanzlei seit 1994 spezialisiert.
Dabei handelt es sich um typische Konstellationen rund um die Versteigerung von Immobilien nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), aus denen sich unsere Tätigkeitsbereiche ergeben.
In welchem Bereich finden Sie Ihre Situation wieder?
1. Forderungs- oder Vollstreckungsversteigerung eines Gläubigers gegen den Eigentümer als Schuldner
Hier gilt es in der Regel, die Interessen des Gläubigers auf erfolgreiche Verwertung der Immobilie und Befriedigung der durch sie besicherten Forderungen zu realisieren.
Typische Fälle der Vertretung von Versteigerungsgläubigern waren die Terminsvertretungen Hypothekenbank in Untervollmacht in den Jahren 2000 bis 2004 (bis zu einer Umstrukturierung des Konzerns) und aktuell vor dem Amtsgericht München eine Lebensversicherung und die dazu gehörige Bank.
Mit einer Hypotheken- und Landesbank besteht Kontakt im Hinblick auf eine künftige Zusammenarbeit, gerichtet voraussichtlich in erster Linie auf die Entwicklung von Abwehrstrategien gegen rechtsmissbräuchliche Schuldner und die Schulung unternehmenseigener Sachbearbeiter und Terminsvertreter hierin.
Der spiegelbildliche Fall ist die Vertretung des Schuldners mit dem Ziel des Erhalts des Eigentums an der Immobilie, der Abwehr des Eigentumsverlustes, der Verhinderung einer unzulässigen Vollstreckung oder der Begrenzung der Befriedigung des Gläubigers auf das tatsächlich Geschuldete oder auch den Erwerb durch einen Dritten zugunsten des Schuldners zu wahren bzw. durchzusetzen – hier sind oft sehr kreative Lösungen gefragt, pauschale Modelle könnten nur einen Anhaltspunkt geben.
Typische Fälle der Vertretung von Versteigerungsgläubigern waren die Terminsvertretungen Hypothekenbank in Untervollmacht in den Jahren 2000 bis 2004 (bis zu einer Umstrukturierung des Konzerns) und aktuell vor dem Amtsgericht München eine Lebensversicherung und die dazu gehörige Bank.
Mit einer Hypotheken- und Landesbank besteht Kontakt im Hinblick auf eine künftige Zusammenarbeit, gerichtet voraussichtlich in erster Linie auf die Entwicklung von Abwehrstrategien gegen rechtsmissbräuchliche Schuldner und die Schulung unternehmenseigener Sachbearbeiter und Terminsvertreter hierin.
Der spiegelbildliche Fall ist die Vertretung des Schuldners mit dem Ziel des Erhalts des Eigentums an der Immobilie, der Abwehr des Eigentumsverlustes, der Verhinderung einer unzulässigen Vollstreckung oder der Begrenzung der Befriedigung des Gläubigers auf das tatsächlich Geschuldete oder auch den Erwerb durch einen Dritten zugunsten des Schuldners zu wahren bzw. durchzusetzen – hier sind oft sehr kreative Lösungen gefragt, pauschale Modelle könnten nur einen Anhaltspunkt geben.
2. Teilungs- oder Auseinandersetzungsversteigerung
Eine Mehrheit von Grundstückseigentümern (oder Wohnungseigentümern) möchte sich trennen. Häufige Fälle: Erbengemeinschaft, Eheleute im Rahmen der Ehescheidung, Eigentümergemeinschaft, GbR, oHG. In der Regel ist hier Auftraggeber einer der Miteigentümer. Sein Interesse ist darauf gerichtet, das Anwesen weiterhin zu bewohnen und das Alleineigentum zu erwerben. Oder für dieses einen möglichst hohen Erlösanteil zu bekommen. Die Vorgehensweise hier unterscheidet sich grundlegend von der bei einer Forderungsversteigerung.
3. Bewohner/Mieter oder Erwerbsinteressenten
... können in beiden erstgenannten Fällen von einer Versteigerung betroffen sein. Bei der Begleitung eines Erwerbsinteressenten gibt es viele taktische Details mit dem Ziel eines möglichst günstigen Erwerbs zu beachten. Aber auch Mieter haben in beiden Fällen eigene Interessen und Rechte – meist auf weiteren Besitz – weiteres Wohnen – gerichtet, die unter Berücksichtigung der verfahrensrechtlichen Besonderheiten eingebracht werden.
Hier ist darauf zu achten, dass seit dem 1. Februar 2007 wichtige Änderungen in den Regelungen der Sicherheitsleistung und der Erlöszahlung stattgefunden haben; außerdem wird seitdem das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht mehr durch Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse eingeschränkt.
Bei Besonderheiten im Mietrecht pflegen wir eine Kooperation mit auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälten, bei Sonderfragen zum Steuerrecht (Grunderwebsteuer des Erstehers) zu einem Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater.
Vor allem im Zusammenhang mit der Forderungsversteigerung (oben Nr. 1) übernehmen wir die...
Hier ist darauf zu achten, dass seit dem 1. Februar 2007 wichtige Änderungen in den Regelungen der Sicherheitsleistung und der Erlöszahlung stattgefunden haben; außerdem wird seitdem das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht mehr durch Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse eingeschränkt.
Bei Besonderheiten im Mietrecht pflegen wir eine Kooperation mit auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälten, bei Sonderfragen zum Steuerrecht (Grunderwebsteuer des Erstehers) zu einem Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater.
Vor allem im Zusammenhang mit der Forderungsversteigerung (oben Nr. 1) übernehmen wir die...
4. ...außergerichtliche Überprüfung von Kreditverträgen, Vergleichs- und Umfinanzierungsverhandlungen zumeist gegen Banken und zu Zivilprozessen zur Abwehr überhöhter Kreditforderungen und unzulässiger Zwangsvollstreckungen.
Sowie umgekehrt die gerichtliche Geltendmachung solcher Forderungen und der Zwangsvollstreckung auch über Zwangsversteigerungsverfahren hinaus.
Dabei verwischt die Trennung zwischen Schuldner- und Gläubigervertretung: Der Versteigerungsschuldner (Immobilieneigentümer) ist in der Regel Kreditnehmer.
Er kann aber auch eine von der Bank empfohlene Kapitalanlage
vorgenommen und auf dem Grundstück
besichert haben. So können durchaus Schadensersatzansprüche
oder solche auf Rückabwicklung
bestehen, während die Bank die Zwangsversteigerung betreibt. Hier mag der bankrechtliche Prozess neben der Vertretung im Versteigerungsverfahren erforderlich sein.
Hier bahnt sich eine Zusammenarbeit mit einem ebenfalls spezialisierten Kollegen an, der eine Sammelklage von Kreditnehmern, die den Kreditvertrag als Hautürgeschäft
abgeschlossen haben, gegen die Bundesrepublik Deutschland wegen Ersatz desjenigen Schadens an (Staatshaftung), der den Kreditnehmern entstanden ist, weil eine EU-Richtlinie verspätet umgesetzt wurde.
5. Zivilprozess (meist im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung – siehe oben 2.)
Hingegen konzentriert sich der Streit im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung
(siehe oben Ziffer 2) meistens um den Erwerb
durch einen Beteiligten, die Abwehr
desselben oder
die Herbeiführung eines möglichst hohen Erlöses.
Wichtig ist gerade hierbei, frühzeitig dafür zu sorgen, dass die Möglichkeiten des vertretenen Beteiligten im Verfahren zur Einflussnahme und Steuerung möglichst groß sind. Und dafür, dass Erlösanteile nicht in den gemeinsamen Topf (Über- oder Mehrerlös) fallen, sondern direkt an den Mandanten ausgezahlt werden.
Gerade bei der Teilungsversteigerung stellen besondere Herausforderungen der richtige Umgang mit bestehenbleibenden Rechten (übernommene Belastungen) und deren Erlöschen dar, die Ansprüche auf Rückgewähr von Grundpfandrechten
oder auf den an ihre Stelle (Surrogat) tretenden Geldbetrag sowie auf den nach Befriedigung von Gläubigerforderungen den Voreigentümern gemeinschaftlich verbleibende Übererlös.
Regelmäßig werden gemeinschaftliche Erlösanteile hinterlegt, regelmäßig setzt sich der Streit um die Auseinandersetzung an diesen Erlösanteilen
fort, häufig mit Zivilprozessen um die Auseinandersetzung. Sie drehen sich in der Regel um das Recht der Gemeinschaft, der Gesellschaft, spielen oft hinein in das Familien- oder Erbrecht. In diesen Fällen pflegen wir die Kooperation mit im Erb- oder Familienrecht spezialisierten Rechtsanwälten.
6. (Um)Finanzierung, Unterstützung, Vermittlung beim Immobilienverkauf
Oft geht es auch nur darum, dass der Eigentümer eine Umfinanzierung braucht. Oder sein Haus zu einem guten Preis verkaufen möchte. Und dass ihm dabei die Versteigerung der Bank einen Strich durch die Rechnung macht. In solchen Fällen geht die Aufgabe der anwaltlichen Unterstützung zunächst darum, die erforderliche Zeit zu verschaffen. Möglichkeiten hierzu bietet das Versteigerungsverfahren
zuhauf.
So ist es unserer Kanzlei gelungen, die Versteigerung in einem Fall fünf Jahre lang zu verhindern: Und endlich ist das Umfinanzierungsangebot da, von dem der Mandant von Anfang an ausgegangen war.
Begleitend leiste ich selbst Unterstützung und Vermittlung beim Immobilienverkauf und der -finanzierung bzw. bei der Suche nach einem Makler und Sachverständige. Entsprechende Kontakte haben sich mit der Zeit ergeben.
Ebenso ist es auch schon gelungen, dass ein Zuschlag versagt wurde, weil Suizidgefahr
bestand; ebenso einem auf der Gegenseite stehenden Schuldner/Eigentümer. Aus der Kenntnis der Gutachten und des Verhaltens der Gerichte ergibt sich ein erheblicher Vorteil im Umgang mit derartigen Situationen.
Und wenn es dann zu einem Verkauf kommt, kann unsere Kanzlei die entsprechenden notariellen Urkunden
genau auf die Situation angepasst entwerfen.
Dies gilt auch für alle anderen in diesem Rahmen gebotenen beurkundungspflichtigen Urkunden. Und es gilt insbesondere für die Vertragskonstellation, die einem Erwerb durch einen Dritten im Interesse des Schuldners/Eigentümers der Immobilie vorausgehen müssen (Ausbietungsvereinbarungen).
Damit besetzt unsere Kanzlei eine ganz enge Nische. Doch dies durch Wahrnehmung von Mandaten in ganz Deutschland. Versteigerungstermin habe ich schon vor Amtsgerichten in sehr vielen Städten wahrgenommen. Ähnliches gilt für Zivilprozesse.
Trifft die Schilderung der typischen Fallkonstellationen oben auf Ihre Situation? Dann würde ich mich freuen, wenn Sie mir Ihre Anfrage; klicken Sie hier für eine neue eMail an mich.