Teilungsversteigerung
TEILUNGSVERSTEIGERUNG

Teilungsversteigerung

Tätigkeitsbereiche Übersicht

Sehr geehrter Besucher unserer Website,
 
schön, dass Sie hier vorbeischauen. Vielleicht hat Sie eine Empfehlung auf meine Seite geführt - oder der Link einer Suchmaschine.
Die Teilungsversteigerung ist der Schwerpunkt meiner Arbeit
In jedem Fall sind Sie vermutlich deshalb hier, weil Sie das Thema Teilungsversteigerung interessiert. Darunter versteht man die "Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft" (§ 180 Absatz 1, 1. Halbsatz ZVG) oder anders gesagt: Die Veräußerung/Verwertung einer gemeinschaftlichen Immobilie auch ohne Zustimmung aller Miteigentümer in einem gerichtlichen Verfahren, damit der an die Stelle der Immobilie tretende gemeinschaftliche Erlös zwischen den Eigentümern verteilt werden kann.
 
Die Teilungsversteigerung stellt inzwischen den Schwerpunkt meiner Tätigkeit dar. Inhalt der meisten meiner Mandate ist die Vertretung eines 
(Mit-)Eigentümers gegen die anderen (Mit-)Eigentümer bei der Beendigung ihrer Gemeinschaft in einem Teilungsversteigerungsverfahren vor dem für die betreffende Immobilie zuständigen Amtsgericht in ganz Deutschland. Das ist gleichzeitig verbunden mit außergerichtlichen Einigungsbemühungen und der Vertretung in Zivilprozessen und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die mit der Teilungsversteigerung oder ihrem Gegenstand zusammenhängen. 
Ich vertrete Sie in ganz Deutschland
Seit Beginn meiner Anwaltstätigkeit im Jahr 1994 habe ich Mandanten in Zwangsversteigerungsverfahren (Vollstreckungsversteigerungen und Teilungsversteigerungen) vor vielen Amtsgerichten in Deutschland vertreten: Von Greifswald an der Ostsee im Norden bis Weilheim im Süden, von Düsseldorf und Konstanz im Westen bis Leipzig und Passau im Osten.
Alle Rollen im Versteigerungsverfahren kenne ich aus Erfahrung
Anfangs waren die Mandanten in der Regel Zwangsversteigerungsschuldner. Sie wehrten sich gegen die Vollstreckungsversteigerung nach Kreditkündigung durch die Gläubigerbank aus der Sicherungsgrundschuld und damit gegen den Verlust ihres Heims. Gegner waren meist die Großbanken und regionalen Genossenschaftsbanken. Oft waren diese Verfahren mit Vollstreckungsgegenklagen (Vollstreckungsabwehrklagen) und Anträgen auf einstweilige Einstellung zum angerufenen Landgericht verbunden. Zuweilen waren Grundschuldablösung oder Forderungskauf die Lösung. Durch die häufige Verteidigung aus der schwachen Position des Versteigerungsschuldners gegen die übermächtigen Banken sammelte ich umfangreiche Kenntnisse über die möglichen Rechtsmittel gegen die Zwangsvollstreckung.
 
Aber auch betreibende Gläubiger habe ich vertreten: Eine Zeitlang machte ich diese Arbeit für eine Großkanzlei, die für eine Hypothekenbank die externe Abwicklungsabteilung darstellte. Später war ich selbst mit solchen Mandaten für eine Lebensversicherung in München betraut, die mit Grundschulden besicherte Immobiliarkredite vergeben hatte und nach Kündigung der notleidenden Kredite die Sicherungsgrundschulden verwertete.

So wurde ich mit den verschiedenen Rollen im Zwangsversteigerungsverfahren vertraut. Sie kommen auch in einem Teilungsversteigerungsverfahren vor: Hier hat der Antragsteller die Rolle eines betreibenden Gläubigers in der Vollstreckungsversteigerung und der Antragsgegner die des Versteigerungsschuldners in der Vollstreckungsversteigerung. So wie in der Vollstreckungsversteigerung weitere Gläubiger dem anhängigen Zwangsversteigerungsverfahren beitreten können, können einem Teilungsversteigerungsverfahren weitere (Mit-)Eigentümer beitreten. In der Regel sind die allgemeinen Rechtsmittel gegen eine Zwangsvollstreckung für den Antragsgegner entsprechend anwendbar.

Ich biete für Sie: In der Folge habe ich immer wieder auch Bietinteressenten beraten, begleitet und vertreten. Zuweilen habe ich in deren Abwesenheit auch für sie Gebote abgegeben und den Zuschlag erhalten. Vor, bei und nach dem Erwerb durch Verkündung des Zuschlags in der Versteigerung unterstütze ich sie bei Kündigung von Miet- und Pachtverträgen, Zwangsräumung, Finanzierung und Erlöszahlung, bei der Erlösverteilung sowie bei der Ablösung nach dem Zuschlag bestehen gebliebener Belastungen und der Bezahlung und Verteilung von Ablösungsbeträgen.
Die Komplexität einer Teilungsversteigerung erfordert Expertenwissen
Teilungsversteigerungsverfahren sind vielfach weitaus komplexer und anspruchsvoller als Vollstreckungsversteigerungen. Vollstreckungsversteigerungsverfahren erscheinen hier im Vergleich oft als geradezu einfach. Natürlich kann jeder Betroffene auch ohne Rechtsanwalt und ohne besondere Kenntnisse selbst einen Antrag auf Anordnung einer Teilungsversteigerung stellen, und der Rechtspfleger wird dann das weitere Verfahren nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchführen. Am Ende kommt dann irgendein Ergebnis heraus. 
 
Nur wird dieses Ergebnis meist ein weitaus schlechteres sein, als es der Beteiligte bei Ausnutzung aller rechtlichen Möglichkeiten hätte herbeiführen können. Oft genug kommt es beispielsweise vor, dass sich erst in dem Versteigerungstermin herausstellt, dass die im Grundbuch eingetragenen Belastungen - zumeist Grundschulden - bestehen bleiben und so hoch (Nominalbetrag und Zinsen) sind, dass kein Bieter sie übernehmen will und die Immobilie "nicht versteigerbar" ist. Oder man muss bei einer nachträglichen Analyse feststellen, dass eine frühe und umfassende Prüfung, Planung und Vorbereitung zu einem weitaus besseren Ergebnis geführt hätten. So sollte man grundsätzlich vorab zumindest die in dem konkreten Fall vorteilhafteste Behandlung bestehen bleibender Belastungen (zumeist Grundschulden), der Zuteilung von Grundschuldzinsen und Auszahlung des Übererlöses herausfinden.
Im Einzelfall kommt es auf die richtige Strategie und den Umgang mit Emotionen an
Mein Anliegen ist es, hier vorab die Gesamtsituation zu erfassen und dem Mandanten zu erläutern:
 
Zum einen genügt infolge meiner langen Erfahrungen mit Zwangsversteigerungsverfahren in aller Regel die Kenntnis des Verfahrensstandes, des Grundbuchauszuges, eines ungefähren Verkehrswertes, der Höhe der durch die Finanzierungsgrundschulden besicherten Restdarlehen und der diesbezüglichen Zweckerklärungen (Sicherungsverträge), um vorab das voraussichtliche Ergebnis eines Versteigerungstermins und der Erlösverteilung nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen berechnen zu können.

Ferner kann ich aus diesen Informationen und Unterlagen erkennen, wo es Spielräume zur Gestaltung gibt und mit welchem Ergebnis und auf welchen Wegen diese für den Mandanten genutzt werden können. Dabei zeigt sich, dass eine Teilungsversteigerung in hohem Maße ein Strategiespiel wie eine Schachpartie ist: In der Regel führt kluge und rechtzeitige Vorbereitung zu einem Ablauf, der den Eindruck vermittelt, die Beteiligten verhielten sich gerade nach dem eigenen Drehbuch.
 
Jedes gerichtliche Teilungsversteigerungsverfahren hat aber auch seine Geschichte und sein Umfeld, es ist nur ein Teil eines großen Ganzen. Es kommt regelmäßig aus einer Ehescheidung oder der Trennung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, folgt einem Erbfall oder der Trennung von Gesellschaftern einer Gesellschaft, die das Objekt vermietet hat. Das heißt einerseits, dass die Konkurrenz zwischen Geschwistern, beleidigter Stolz aus dem Rosenkrieg oder die Missgunst der Gesellschafter untereinander die Kommunikation mit der Gegenseite wie auch die Einsicht in eine wirtschaftlich sinnvolle Einigung beim eigenen Mandanten erschweren. In manchen Mandaten sind die Emotionen der schwierigste und wichtigste Teil.
Ganzheitliche Lösungswege mit Spezialisten aus dem Netzwerk
Zum anderen sind regelmäßig viele zusätzliche wirtschaftliche und rechtliche Fragen zu beantworten, die über den Ersatz der bisher gemeinschaftlichen Immobilie und die Verteilung des an ihre Stelle tretenden Erlöses weit hinausgehen. Das sind oft auch Fragen aus ganz anderen Rechtsgebieten. Viele Mandate werden mir von anderen Rechtsanwälten angetragen, die bisher die Mandanten in diesen anderen Bereichen beraten und vertreten haben. Häufig ist es der Fachanwalt für Familien- oder Erbrecht, der mich zunächst nur für den Teilbereich des Teilungsversteigerungsverfahrens hinzugezogen hat.
 
Es kommt umgekehrt auch vor, dass ich für die Beantwortung von Fragen aus anderen Rechtsgebieten und zur entsprechenden Unterstützung des Mandanten derartige Spezialisten etwa aus dem Familienrecht, Erbrecht, Gesellschafts- oder Steuerrecht hinzugezogen bzw. vermittelt habe. Oft ist auch die Unterstützung anderer Berater oder Dienstleister erforderlich, etwa zur Vermittlung von Finanzierungen und Käufern, zur Prüfung von Bankkonten und -abrechnungen, für eine sachverständige Immobilienbewertung oder eine Überprüfung von Baumängeln. Die Bearbeitung erfolgt dann in möglichst enger Abstimmung aller Beteiligten.
 
Stets ist es mein Bestreben, mehrgleisig zu fahren, alle Probleme des Mandanten - auch etwa der Konsequenzen aus der Ehescheidung - mit im Blick zu haben und ihre Erledigung mit und neben der Versteigerung zu verfolgen, gerichtlich wie auch außergerichtlich, also stets verbunden mit einem Angebot auch zu einer einvernehmlichen Regelung.
Von Anfang an Klarheit und Orientierung für Sie durch meine Erstberatung
Jede Auseinandersetzung hat ihre Besonderheiten und ihre eigene Dynamik. Diese gilt es schon bei der ersten Prüfung möglichst umfassend zu verstehen und zu berücksichtigen.

Ich finde zunächst heraus, was dem Mandanten besonders wichtig ist. Wenn die Möglichkeiten und die Erwartungshaltung geklärt sind, entwickle und empfehle ich eine Strategie zu dem von dem Mandanten vorgegebenen Ziel.

Der Inhalt meiner Erstberatung ist die überschlägige, aber umfassende Prüfung der Rechtslage unter Berücksichtigung der Chancen und Risiken mit einer klaren Empfehlung für das weitere Vorgehen einschließlich einer Schätzung der Kosten. Diese Erstberatung nehme ich regelmäßig vor einem Vertretungsmandat für eine pauschale Vergütung von 350,00 € vor (einschl. Umsatzsteuer). Die Prüfung in der Erstberatung reduziert den in einem Folgemandat erforderlichen Zeitaufwand und ihre Vergütung von pauschal 350,00 € wird nach den gesetzlichen Regeln auf eine gesetzliche Vergütung in einem folgenden Mandat angerechnet = abgezogen.
 
Am Ende der Erstberatung steht die Entscheidung des Mandanten, ob er sich für die empfohlene Vorgehensweise entscheidet und mir ein Mandat erteilt, und meine Entscheidung, ob ich ihn zu vertreten bereit bin. Dabei kann die jeweilige finanzielle Lage des Mandanten durch eine individuelle Regelung der Zahlung der Anwaltsvergütung berücksichtigt werden. Auch hier vorab eine klare schriftliche Vereinbarung zu treffen, gehört zum Abschluss der Erstberatung als Grundlage eines nachfolgenden Vertretungsmandates.
Meine Erstberatung: einfacher Ablauf, bald Antworten für Sie
Gerne können Sie mir Ihre maßgeblichen Unterlagen für die Erstberatung an die E-Mail-Adresse Peter.Zwingel@RA-Zwingel.de schicken. Die in aller Regel dafür wichtigen Unterlagen entnehmen Sie bitte der Checkliste, die Sie hier als pdf-Datei herunterladen können.

Nach Eingang der Unterlagen und der Pauschalvergütung in Höhe von 350,00 € werde ich Ihre Unterlagen prüfen. Anschließend können wir vereinbaren, dass 
  • wir uns entweder (wenn ein persönliches Gespräch möglich ist) zu einem Beratungsgespräch treffen bzw. ich Ihnen erforderlichenfalls eine Zusammenfassung schicke und für Rückfragen zum Verständnis zur Verfügung stehe oder
  • ich Ihnen eine schriftliche Zusammenfassung schicke, wir uns darüber telefonisch unterhalten und ich ggf. verbliebene Fragen zum Verständnis kläre, also wie es für Ihre besondere Situation am sinnvollsten ist.

Sie erhalten nach Eingang der Überweisung eine entsprechende Rechnung und Quittung. Die Vergütung für die Erstberatung wird bei der Berechnung einer gesetzlichen Vergütung für ein Folgemandat abgezogen ("angerechnet"). Die Zeitvergütung eines Folgemandates wird dadurch erheblich reduziert, da der Zeitaufwand für die Analyse und Strategieplanung bereits in der Erstberatung angefallen ist. Auch eine Kostenschätzung für das weitere Verfahren ist Gegenstand der Erstberatung.

Ich freue mich darauf, auch für Sie den besten Weg zu finden und mit Ihnen zu gehen. 

Rufen sie vor dem Übersenden von Unterlagen oder einer Überweisung einer Vergütung kurz an, um abzuklären, dass ich nicht bereits einen Auftrag von der Gegenseite habe: Selbstverständlich kann ich nur für denjenigen tätig sein, der mich als erster beauftragt. 

Haben Sie noch Fragen? Dann rufen Sie mich gerne an: 0 81 06 / 999 01-00.

Share by: