Sonderfall Teilungsversteigerung
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Sonderfall Teilungsversteigerung

Tätigkeitsbereiche Übersicht

Einen Bereich für sich stellen die Versteigerungsverfahren zur Teilung einer Gemeinschaft dar. Sie scheinen an Zahl zuzunehmen: Der häufigste Fall ist vielleicht die Situation im Zuge einer Ehescheidung, dass die (Ex-)Eheleute gemeinschaftlich Immobilieneigentum haben.

Ähnlich und ebenfalls häufig ist die vergleichbare Situation bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften mit Immobilieneigentum. Im Vorfeld waren die Beteiligten in aller Regel bei Fachanwälten für Familien- oder Erbrecht. Jedenfalls spielt das Familienrecht und das Erbrecht in diesen Konstellationen stets eine so große Rolle, dass eine Zusammenarbeit zwischen den Fachanwälten dort und dem Spezialisten für die Teilungsversteigerung und die Auseinandersetzung außerhalb des Güterrechts sich empfiehlt.

Hier kommt es vor, dass unsere Kanzlei mit dem Familienrechtler zusammenarbeitet, der den gemeinsamen Mandanten im Ehescheidungsverfahren vertritt, oder dass aus der Bürogemeinschaft unserer Kanzlei ein auf das Familien- oder Erbrecht spezialisierter Kollege ergänzend tätig wird.

Regelmäßig stellt ein Beteiligter (z.B. Ehepartner) den Antrag auf Eröffnung des Teilungsversteigerungsverfahrens. Etwa, weil er aus der Ehewohnung auszieht, aber durch Unterhalts- und Zugewinnausgleichsansprüche des Ehegatten einerseits, durch Zins- und Tilgungsforderungen der die gemeinschaftliche Immobilie finanzierenden Bank andererseits in Anspruch genommen wird, und darüber hinaus auch vermögensrechtlich reinen Tisch machen und einen Neuanfang machen möchte.

Oft möchte der andere Beteiligte das Haus nicht verlieren, zumindest Zeit gewinnen, vielleicht die Immobilie selbst erwerben. Schließlich ist der Anteil an der gemeinschaftlichen Immobilie stets mehr wert als der Anteil an dem, was üblicherweise als Versteigerungserlös hereinkommt. Um dieses Weniger des Versteigerungserlösanteils verglichen mit dem Anteil an dem Wert des Immobilieneigentumsanteils zu vermeiden, bieten in aller Regel beide Beteiligte bis zum Verkehrswert – oder aber, um das Heim sich zu erhalten.

Jedenfalls beteiligen sich meistens die Eigentümer selbst am Steigern, so dass gerade Teilungsversteigerungen gewöhnlich keine „Schnäppchen“ darstellen. Für Erwerbsineressenten können sie nur dann interessant sein, wenn diese an dem Objekt selbst interessiert sind, nicht aber, wenn es ihnen um ein im Vergleich mit dem Verkehrswert möglichst günstiges Meistgebot geht.

Für die Beteiligten aber kann es beispielsweise wichtig sein, das richtige Ziel für das Versteigerungsverfahren zu wählen und es mit den richtigen Verfahrensmitteln zu verfolgen. Hierbei kann es auch darauf ankommen, zu vermeiden, dass ein Ersteher zwar die Immobilie übernimmt, die Voreigentümer aber Schuldner der Finanzierungsdarlehen bleiben.

Es kann darauf ankommen, in der richtigen Weise mit bestehen bleibenden und von dem Ersteher zu übernehmenden Belastungen umzugehen und dafür zu sorgen, dass vom wirtschaftlichen Ergebnis her die Voreigentümer den Gegenwert in Geld erhalten usw.

Dies alles kann auch in der Zwangsversteigerung als Zwangsvollstreckung (Forderungsversteigerung) eine Rolle spielen; doch dort sind gewöhnlich die Immobilien über den zu erwartenden Erlös belastet und die Belastungen dienen in der Regel noch weit gehend der Sicherung der Finanzierungsgrundschulden.

In der Teilungsversteigerung aber ist die Situation häufig eine andere: Die Beteiligten sind oft schon lange im Berufsleben, die Finanzierungskredite sind weitgehend oder sogar vollständig abbezahlt, vielleicht werden die Kinder schon selbstständig, so dass das Haus gar nicht mehr unbedingt der Lebenssituation entspricht.

Während es also in der Forderungsversteigerung vor allem um Durchsetzung von Gläubigerinteressen, um Schuldnerschutz oder die Verwirklichung eines günstigen Erwerbs geht, steht in der Regel bei der Teilungsversteigerung die Bewahrung der Lebensverhältnisse oder die Rettung der vorhandenen Werte im Vordergrund, gefolgt von der eigentlichen Auseinandersetzung der nun teilbaren Geldforderungen – also des von dem Ersteher gezahlten oder zu zahlenden Übererlöses der an die Stelle des unteilbaren Immobilieneigentums getreten ist), der von dem Ersteher zu zahlenden Ablösungsbeträge für übernommene Grundschulden usw.

Da die Teilhaber einer Gemeinschaft (z.B. Ehescheidung, fortgesetzte Erbengemeinschaft, bloße Eigentümergemeinschaft) oder Gesellschaft (z.B. Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts) häufig zerstritten sind, bleibt oft nichts anderes, als die Teilung der in Frage kommenden Beträge im Zivilprozess durchzusetzen.

Gerade hier stellt sich die Frage, ob dies innerhalb ehelichen güterrechtlichen Gesamtauseinandersetzung oder unabhängig von ihr, im Rahmen eines gemeinschaftsrechtlichen Gesamtteilungsplanes oder einer gesellschaftsrechtlichen Gesamtauseinandersetzung oder nur für den einzelnen Vermögenswert erfolgen soll.

Auch Bezüge zum Erbrecht kommen hier wieder in Frage. Gerade hier spielt auch wieder die Zusammenarbeit mit den Spezialisten anderer Rechtsbereiche eine Rolle, wie diese durch die bestehende Bürogemeinschaft unserer Kanzlei mit Anwälten gegeben ist, die insbesondere im Erb- und Familienrecht ihren Tätigkeitsschwerpunkt haben oder darin Fachanwälte sind.
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